法人が所有する不動産の住所変更登記｜名義人表示変更の進め方
本店移転の登記が終わってひと安心――と思ったら、会社名義の不動産の登記簿にはまだ旧本店の住所が載ったまま。これは「登記名義人表示変更登記（住所変更登記）」という別の手続きで直す必要があります。商業登記（会社の登記）と不動産登記は別の帳簿で、片方を直しても自動では揃わないからです。この記事では、いつ・どこに・何を出すのか、委任状はどう作るのか、自社でやるか司法書士に依頼するかの判断基準までを順に整理します。
この記事の結論
- 会社の本店移転登記をしても、会社名義の不動産の登記簿上の住所は自動では変わらないため、不動産の所在地を管轄する法務局に「登記名義人表示変更登記」を申請します。
- 申請には登記申請書のほか、住所の移転が確認できる会社の登記事項証明書（会社法人等番号を申請書に記載することで省略できる取扱いがあります）と、代理人に頼む場合は会社実印を押した委任状を用意します。
- 住所変更登記は申請が義務づけられる制度が施行されており、放置すると過料の対象になることがあるため、本店移転登記が完了したら早めに手当てするのが安全です。
なぜ本店移転しただけでは不動産の登記名義人住所が変わらないのか
会社の本店移転は「商業登記（会社の登記簿）」の手続きです。一方、会社が所有する土地や建物の登記は「不動産登記（不動産ごとの登記簿）」で、別の帳簿として管理されています。管轄も、会社の登記は本店所在地の法務局、不動産の登記はその不動産の所在地の法務局と、分かれていることが珍しくありません。
そのため、本店移転登記が完了しても、不動産登記簿の所有者欄には旧本店の住所が残ったままになります。これを現在の住所に合わせる手続きが「登記名義人表示変更登記」です。商号変更（社名変更）をした場合も、同じ手続きで名称を直します。
近年は、会社法人等番号を通じて商業登記と不動産登記を連携させ、登記官の職権で住所等の変更が反映される仕組みも設けられています。ただし、対象や運用のタイミングは一律ではないため、「いずれ自動で直るだろう」と待つのではなく、自社の不動産登記簿の現状を確認したうえで判断するのが確実です。詳しい取扱いは、管轄の法務局や法務省の案内でご確認ください。
放置するとどうなる？住所変更登記の義務化と実務上の不都合
不動産の所有者の住所や名称が変わったときに変更登記を申請することを義務づける制度が施行されています。正当な理由なく期間内に申請しないと過料の対象となることがある、という建て付けです。期間や「正当な理由」の範囲は制度の細かい部分にあたるため、法務省の公表資料や管轄法務局の案内を必ず確認してください。
義務の話を別にしても、実務上の不都合は具体的です。たとえば不動産を売却するとき、担保に入れるとき、抵当権の抹消をするときには、登記簿上の住所と現在の住所が一致していないと、先に住所変更登記を済ませるよう求められるのが通常です。取引の直前に慌てて手続きをすると、決済日程に影響することがあります。
また、本店を何度も移転している場合は、旧住所から現住所までのつながり（沿革）を書類で示す必要が出てきます。移転から時間が経つほど資料をそろえる手間が増えるため、本店移転登記が完了した流れでそのまま処理してしまうのが、結果的にいちばん軽く済みます。
いつ・どこに出す？申請の手順を順番に
順番は、①本店移転の登記（商業登記）を完了させる、②会社の登記事項証明書または会社法人等番号を確認する、③不動産の登記事項証明書を取って現在の登記簿上の住所を確認する、④不動産の所在地を管轄する法務局に登記名義人表示変更登記を申請する、という流れです。商業登記が完了していないと、住所が変わったことを証明できないため、①が先になります。
申請先は「不動産の所在地を管轄する法務局」です。本店所在地の法務局ではない点に注意してください。所有する不動産が複数の管轄にまたがる場合は、管轄ごとに申請します。同じ管轄内に複数の物件があるときは、まとめて1件の申請にできることが多いので、申請前に管轄法務局に確認すると無駄がありません。
提出方法は、窓口持参、郵送、オンライン申請から選べます。オンライン申請には事前の準備（申請用総合ソフトの導入や電子証明書の取得など）が必要なので、単発の手続きなら書面申請のほうが手早いこともあります。申請書の様式や記載例は法務局のウェブサイトで公開されていますので、最新のものを使ってください。
添付書類と委任状の書き方
基本の添付書類は、住所が移転したことを確認できる会社の登記事項証明書です。ただし、申請書に会社法人等番号を記載することで、この証明書の添付を省略できる取扱いがあります。省略できるかどうかは申請内容によるため、迷ったら管轄法務局に確認してから申請書を作りましょう。
本店を複数回移転している場合、現在の登記事項証明書だけでは旧住所からのつながりが分からないことがあります。その場合は閉鎖事項証明書などで沿革を示す必要が出てきます。会社法人等番号の記載でカバーできるケースもあるので、ここも事前確認がおすすめです。
代理人（司法書士や社内の別の担当者など）が申請する場合は委任状が必要です。委任状には、委任者である会社の商号・本店・代表者名、受任者の氏名と住所、委任する事項（対象不動産の表示と「登記名義人の住所変更登記に関する一切の件」など）、日付を記載し、会社実印（代表者印）を押すのが一般的です。物件の表示は、不動産の登記事項証明書に記載されたとおり（所在・地番・家屋番号など）に書き写すと間違いがありません。代表者自身が申請するのであれば、委任状は不要です。
費用と、自社でやるか司法書士に頼むかの判断基準
この登記には、不動産の個数に応じた登録免許税がかかります。金額は法令で定められており、免税や軽減の取扱いが設けられている場合もあります。適用の有無は事案によって異なるため、具体的な税額は法務局の案内や司法書士にご確認ください。ほかに、登記事項証明書の取得費用や郵送費などの実費がかかります。
判断の目安は、次の順に見るのが分かりやすいです。①所有不動産が1〜2件で、同じ管轄内にあり、本店移転が1回だけ→自社申請でも負担は大きくありません。②複数の管轄にまたがる、本店移転を複数回している、相続や合併など他の登記事情が絡む→司法書士への依頼を検討する場面です。③近く売却・融資・抵当権抹消の予定があり、期日が決まっている→日程リスクを避けるため、専門家に任せるほうが安心です。
自社で申請する場合でも、申請書を作った段階で管轄法務局の登記相談（予約制のことが多いです）を利用すると、補正のやり直しを減らせます。オンライン申請や書式の細部は変更されることがあるため、最新の様式を法務局のウェブサイトで確認してから進めてください。
あわせて見直したい、本店移転後の住所まわりのチェック
本店移転にともなう住所の届出は、不動産登記だけではありません。税務署・都道府県税事務所・市区町村への異動届、年金事務所や労働基準監督署・ハローワークへの事業所所在地変更、銀行口座や各種契約の住所変更、許認可を受けている場合はその窓口への届出と、点在します。提出先ごとに期限や様式が違うので、一覧にして順に潰していくのが確実です。
不動産に抵当権が設定されている場合は、金融機関側にも本店移転の連絡が必要になることがあります。将来の抵当権抹消時に住所の不一致が判明して手戻りになることを避けるため、登記名義人表示変更登記と同じタイミングで連絡しておくとスムーズです。
なお、本店移転にともなう登記や届出のなかには、税務上・労務上の取扱いが絡むものもあります。判断に迷う部分は、登記については司法書士、税務の取扱いについては税理士、社会保険・労働保険の手続きについては社会保険労務士と、分野ごとに相談先を分けると話が早く進みます。特に、複数物件・複数回移転・他の登記との同時申請が絡むケースは、早い段階で司法書士に相談し、必要書類と費用の見積もりを確認しておくことをおすすめします。
よくある質問
本店移転登記をすれば、不動産の登記名義人住所も自動で変わりますか。
商業登記と不動産登記は別の帳簿のため、原則として自動では変わりません。会社法人等番号を通じた連携により登記官の職権で反映される仕組みも設けられていますが、対象や時期は一律ではないので、まず自社の不動産登記事項証明書を取り、現在の記載を確認してください。
住所変更登記はどこの法務局に申請しますか。
本店所在地ではなく、対象となる不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。物件が複数の管轄にまたがる場合は管轄ごとの申請となり、同一管轄内の複数物件はまとめて申請できることが多いので、事前に管轄法務局へ確認すると効率的です。
委任状には何を書けばよいですか。
委任者である会社の商号・本店・代表者名、受任者の氏名と住所、対象不動産の表示、委任する登記の内容、日付を記載し、会社実印を押すのが一般的です。不動産の表示は登記事項証明書の記載どおりに書き写すと誤りを防げます。代表者本人が申請する場合、委任状は不要です。
本店を何度も移転していますが、何か追加で必要になりますか。
登記簿上の旧住所から現住所までのつながりを示す必要があり、閉鎖事項証明書などの追加書類を求められることがあります。会社法人等番号の記載で足りる場合もあるため、申請前に管轄法務局か司法書士に確認しておくと、補正のやり直しを避けられます。